Preguntas Frecuentes

En Republica Dominicana no existen restricciones para que los extranjeros sean propietarios de bienes inmuebles. Las personas físicas como personas jurídicas (sociedades comerciales) extranjeras, pueden comprar, vender y poseer bienes inmuebles, debiendo cumplir con los requisitos mínimos exigidos por ley.

A los fines de realizar el traspaso del Certificado de Titulo de Propiedad, las personas que adquieren a titulo personal (personas físicas) un inmueble, deben solicitar la incorporación en el sistema de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para la asignación del número del Registro Nacional de Contribuyente (RNC).

Las sociedades comerciales (personas jurídicas), incorporadas en jurisdicciones extranjeras, deberán fijar domicilio en el país, obtener el Registro Mercantil e incorporarse en el sistema de la DGII, para la asignación del número del Registro Nacional de Contribuyente (RNC).

El Certificado de Titulo es el documento que avala el derecho de propiedad que tiene una persona sobre un inmueble, el certificado de titulo es emitido por el Registro de Títulos y es el documento oficial d el Estado Dominicano que otorga la fuerza probatoria sobre la titularidad.

En una transacción inmobiliaria inciden varios factores de riesgos que deben ser minimizados, mediante la investigación y verificación del estatus registral, impositivo y judicial del inmueble, para lo cual es necesario la contratación de un abogado profesional y con la especialidad de realizar el debido procedimiento, para obtener la información en las diversas instituciones que rigen el área del Derecho Inmobiliario.

El procedimiento para la compra de un inmueble dependerá de la estructura legal para la adquisición del mismo. No obstante, los requisitos básicos son:

1. Verificación e investigación del inmueble
2. Suscribir y firmar un Contrato de Compraventa por las partes interesadas, mediante el cual se establezcan los términos y condiciones de la compra del inmueble. En la eventualidad de una compra, en la cual el precio de venta será pagado mediante pagos a plazos, las partes firmaran un Contrato de Opción o Promesa a compra. Por lo regular es requerido un depósito del 10% del precio de venta, con el propósito de reservar el inmueble y sacar del mercado.
3. El comprador puede optar comprar a titulo personal o a nombre de una compañía. La toma de decisión respecto a la forma de adquirir el inmueble dependerá de los objetivos de inversión, uso y disfrute del inmueble.
4. Las transacciones inmobiliarias pueden cerrarse en un plazo de 30 a 45 días dependiendo de los acuerdos entre el comprador y del vendedor, y la disponibilidad de la documentación legal del inmueble y de las partes.
5. Las partes en una transacción pueden hacerse representar mediante un Poder de Representación, debidamente firmado y legalizado por Notario Publico. En caso de ser un poder otorgado en el exterior, el mismo debe reunir los requisitos de legalización por notario y la Apostilla de la Haya, el cual es método simplificado de legalización de documentos a efectos de verificar su autenticidad en el ámbito internacional. 
6. En la fecha pautada para el cierre de la transacción, las partes darán cumplimiento a los términos pautados en el contrato y el saldo del precio de compraventa acordado, legalizándose el Contrato de Venta por Notario Publico.
7. Satisfechos los términos y condiciones, el proceso de transferencia del certificado de titulo del inmueble, es iniciado y llegado a cabo por su abogado, quien hará las debidas gestiones ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), para el pago del Impuesto de Transferencia y registrará la venta en la oficina competente de Registro de Títulos.
8. El Certificado de Titulo del inmueble será expedido a nombre del comprador, en un plazo de 20 a 35 días, el cual solo puede ser retirado en la oficina de Registro de Títulos correspondiente, por el propietario o por su abogado apoderado.

El comprador de un inmueble debe pagar el Impuesto a la Transferencia, que es de un 3% del valor registrado en la DGII o bien del precio de compraventa indicado en el Contrato de Venta, cuando éste valor sea mayor. Dicho impuesto es pagado en la DGII, mediante cheque de administración, emitido a favor del Colector de Impuestos Internos.

La Ley 158-01 y sus modificaciones, establecen ciertos beneficios e incentivos fiscales a los proyectos inmobiliarios, comercios y actividades comerciales en las áreas turísticas del país. Todo proyecto inmobiliario que este beneficiado de las exenciones otorgadas por la Ley 158-01, beneficiará a los primeros compradores mediante la exención del Impuesto de Transferencia del 3%, para el registro y transferencia del certificado de título a su nombre, así como del 1% del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI).

Los abogados en una transacción inmobiliaria fijan honorarios en el 1% del precio de venta real, mas los honorarios del notario público actuante. Los servicios legales están sujetos al 18% del Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS). Cada parte en la transacción es responsable del pago de los honorarios de su abogado y costos involucrados en la transacción, según corresponda.

Los costos y gastos pueden varias dependiendo del tipo de la estructura para la compra del inmueble.

Un propietario de inmuebles debe pagar anualmente, el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI). El IPI es un impuesto que se aplica sobre el patrimonio inmobiliario de las personas físicas y de los fideicomisos.

Este impuesto grava el total del patrimonio de los fideicomisos y en el caso de las personas físicas, grava el total del patrimonio superior a RD$7,710,158.20, con el 1% del excedente de los inmuebles destinados a viviendas o actividades comerciales, profesionales e industriales y/o solares urbanos edificados o no. Los inmuebles cuyo valor sea inferior al valor indicado, estarán exentos del IPI.

Este impuesto será pagadero en dos (2) cuotas semestrales, siendo el 1er pago en fecha 11 de marzo y el 2do pago el 11 de septiembre de cada año.

Los inmuebles a nombre de una sociedad comercial pagan el 1% del activo, por año del valor tasado sin exenciones.

Los inmuebles exentos del pago del IPI son: propiedades agrícolas/rurales, inmuebles cuyo propietario sea mayor de 65 años de edad o más (y no tenga bienes inmuebles a su nombre), los inmuebles acogidos a la Ley 158-01 y los inmuebles dentro de un fideicomiso de bajo costo y los de oferta publica.

Si, todo extranjero que herede bienes en la República Dominicana está sujeto al pago del Impuesto sobre Sucesiones. Este impuesto se paga al momento de recibir la herencia de bienes muebles e inmuebles por fallecimiento y los herederos tienen que presentar la Declaración Jurada de Sucesiones dentro de los noventa (90) días después del fallecimiento. Los impuestos de sucesión son del 3% del valor del total del patrimonio y son liquidados y pagados en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).

a estadísticas.

En sentido general, las principales leyes que rigen los sectores comerciales e industriales, que otorgan beneficios son:

1.- Inversión Extranjera: “Ley No.16-95” sobre Inversión Extranjera y su Reglamento de Aplicación No.214-04, que otorga incentivos especiales a las personas extranjeras (físicas o morales), y a las personas físicas nacionales residentes en el exterior, que realicen aportes al capital de una empresa que opere en el territorio nacional. Numerosos son los beneficios, entre los que se destacan, la libre convertibilidad de fondos y libre acceso a la moneda internacional; derecho a repatriar al exterior el monto total del capital invertido y los dividendos declarados durante cada periodo fiscal; derecho a repatriar las obligaciones resultantes de contratos de servicios tecnológicos donde se establezcan honorarios, cobros de derechos (royalties) y obligaciones similares, entre otros.

2.- Zonas Francas: “Ley No.8-90” sobre el Fomento de Zonas Francas, la cual promueve la instalación de empresas que destinen su producción o servicios hacia el mercado externo mediante la concesión de diversos incentivos. Sus beneficios se extienden hasta por 15 años, renovables, entre los cuales están la exención total de pago del Impuesto sobre la Renta (ISR); del Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS); de los impuestos sobre la construcción, los contratos de préstamos y el traspaso de bienes inmuebles; de los impuestos municipales, así como de los impuestos de importación, exportación o reexportación, entre otros.

3.- Industria Textil: “Ley No.56-07” sobre los sectores pertenecientes a la cadena textil, confección y accesorio; pieles, fabricación de calzados de manufactura de cuero, que otorga un tratamiento fiscal especial, similar al que se otorga a las zonas francas, encontrándose entre estos, la exención del pago del ITBIS por la importación y/o compra en el mercado local de los insumos, materias primas, maquinarias, equipos y servicios indicados en la ley, y que sean realizadas por las empresas de los sectores pertenecientes a la cadena textil, confección y accesorios; pieles, fabricación de calzados y manufacturas de cuero; exención del ISR; introducir en territorio dominicano hasta el 100% de bienes y/o servicios, libre de aranceles cuando se trate de productos terminados pertenecientes a la cadena textil.

4.- Sector Turismo: “Ley No.158-01” de Fomento al Desarrollo Turístico, de fecha 09 de octubre de 2001 y sus modificaciones. Esta ley fue creada para promover incentivos fiscales para la realización de actividades turísticas, enfocadas principalmente en determinadas zonas del país con gran potencial turístico aún no desarrollado. Dicha ley fue modificada por la Ley No.195-13, la cual amplia sus beneficios a los polos turísticos ubicados en todo el territorio nacional, que hubiesen sido beneficiados o no con incentivos en instalaciones hoteleras. Asimismo, extiende el período de exención fiscal por 15 años, entre otras modificaciones. Las exenciones fiscales y deducciones impositivas incluyen hasta un 100% sobre el ISR, impuestos por constitución de sociedades comerciales y aumentos de capital, impuestos por transferencia de bienes inmuebles, Impuesto sobre la propiedad Inmobiliaria (IPI), el ITBIS y otros impuestos que fueren aplicables sobre las maquinarias, equipos, materiales, y bienes muebles que sean necesarios para la modernización, mejoramiento y renovación de dichas instalaciones, siempre que tengan un mínimo de cinco (5) años de construidas.

“Ley No. 171-07” sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de Fuente Extranjera, otorga a los pensionados y rentistas extranjeros que decidan establecerse en el país, beneficios y exenciones fiscales, tales como: exención del 50% de los impuestos sobre hipotecas, siempre y cuando el acreedor sea una institución financiera regulada por la Ley Monetaria y Financiero; exención del 50% del impuesto que grava el pago de dividendos (25%), entre otros importante beneficios.

5.- Otros Sectores: la Industria Cinematográfica con la “Ley No. 108-10” para el Fomento de la Actividad Cinematográfica, la cual fue modificada por la “Ley No.257-10”, para incluir una serie de incentivos y apoyos económicos.

Sector Energético la “Ley No.57-07” sobre Incentivo al Desarrollo de Fuentes Renovables de Energía, que concede varias exenciones fiscales.

Sector Telecomunicaciones, regulado por la “Ley No.153-98” General de Telecomunicaciones y sus diferentes Reglamentos, la cual regula la instalación, mantenimiento y operación de redes, la prestación de servicios y la provisión de equipos de telecomunicaciones.

Diversos acuerdos y tratados complementan el marco jurídico actual, los cuales han sido suscritos, con el objetivo de fortalecer el comercio y otorgar beneficios arancelarios, entre los cuales se encuentra el tratado de libre comercio con los Estados Unidos y América Central (DR-CAFTA), el Acuerdo de Asociación Económica (AAE), CARIFORUM-Comunidad Europea, entre otros.

El extranjero estará bajo estatus migratorio legal hasta 30 días, e ingresa al país mediante la Tarjeta de Turista que se puede adquirir en los puntos de venta de puertos terrestres, aéreos o marítimos del país. Dicho plazo puede ser prorrogado hasta 120 días, debiendo solicitar la prorroga en la Dirección General de Migración.

Si, existe una penalidad por estadías prolongadas. Los turistas que permanecen más de 30 días deben pagar una penalidad de estadía prolongada en el aeropuerto, proporcional a la cantidad de tiempo, de aproximadamente US$50.00 por mes. La penalidad es pagada en el Departamento de Migración o en el mostrador de migración a la salida.

En RD existen diversos tipos de residencias, según el motivo de su permanencia. En sentido general y aplicable a las solicitudes de Residencia Dominicana, el extranjero debe primero solicitar la Visa de Residencia.

Existen varios tipos de visa a los fines de residir legalmente en la República Dominicana, las cuales deben ser solicitadas previo a la solicitud de residencia. La Visa de Residencia para aquellos extranjeros con lazos o parentesco familiar por matrimonio o dependencia directa, Inversionistas Ley No. 171-07 Pensionados, Jubilados o Rentistas de acuerdo con la Ley No. 171-07, la Visa de Negocios con fines laborales, visa de estudiantes.

En el Consulado Dominicano en su país de origen o última residencia legal. La visa correspondiente debe ser obtenida previo al ingreso en el país. El extranjero que ingrese al país sin la visa correspondiente no podrá gestionar la Residencia Dominicana.

Una vez obtenida la visa, la misma tiene un tiempo valido de 60 días, en el cual el extranjero debe aplicar y solicitar la Residencia Dominicana que le corresponda. El proceso para la obtención de residencia es llevado en la Dirección General de Migración.

En sentido general y aplicable a los tipos de Residencias disponibles, el extranjero debe aportar la documentación básica y depositar en la Dirección General de Migración los requisitos esenciales de:

• Acta de nacimiento inextensa debidamente apostillada.
• Certificado de No Antecedentes penales de su país debidamente apostillado.
• Copia de la visa de residencia obtenida.
• Pasaporte (mínimo 6 meses de vigencia)
• Exámenes médicos.
• Pago de tarifa según aplique.

Todos los documentos que se requieran deben ser traducidos al idioma español, por interprete judicial y deben estar apostillados. El tiempo aproximado de duración para el otorgamiento de la Residencia es de tres (3) meses.

Cada tipo de Residencia, exige otros documentos adicionales, tales como carta de trabajo, tipo de inversión y descripción, entre otros. Para mayor información y requisitos específicos de cada Residencia Dominicana, puede acceder al portal de la Dirección General de Migración: https://www.migracion.gob.do

Antecedentes penales, infracciones considerables, enfermedad contagiosa.

Una vez obtenida la residencia correspondiente, se dirige a la Junta Central Electoral a solicitar su cédula de identidad dominicana, la cual es expedida en un tiempo aproximado de una (1) hora.

Todas las solicitudes de residencia pagan una tarifa según el tipo de residencia, el costo varia desde RD$5,000.00 hasta RD$12,000.00 pesos. En adición, el extranjero debe cubrir los exámenes médicos que tienen un costo de RD$4,500.00 los adultos y RD$3,000.00 menores de 10 años de edad.

Los honorarios de un abogado profesional que se encargue del primer proceso de residencia será de alrededor de US$1.200 dólares mas los gastos de legalizaciones de documentos, según aplique.